Die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV)

Am 22. Mai 2006 wurde die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) im Bundesgesetzblatt (BGBl I Nr.24) verkündet. Sie ist am 1. August 2006 in Kraft getreten.

Die BelWertV regelt erstmalig einheitlich und transparent für alle Pfandbriefemittenten

• die Anforderungen an die Methodik der Beleihungswertermittlung,
• die Anforderungen an die Qualifikation und Unabhängigkeit der Gutachter sowie
• die Vereinfachungen bei der Beleihungswertermittlung im Rahmen der Kleindarlehensgrenze (400.000 Euro).

Die Kleindarlehensgrenze ermöglicht Vereinfachungen bei der Beleihungswertermittlung von wohnwirtschaftlich genutzten Objekten. Dies steigert die Attraktivität des Pfandbriefs als Refinanzierungsmittel für standardisierte Wohnimmobilien.

Die Beleihungswertmethodik wurde seit 1995 durch den Ausschuss für Bewertungsfragen im Verband deutscher Pfandbriefbanken e.V. (ehemals VDH) weiterentwickelt und verfeinert. In grundlegenden methodischen Arbeitspapieren (z.B. Wesentliche Aspekte der Beleihungswertermittlung), die mit der BaFin abgestimmt wurden, konnten Standards gesetzt werden, die zum Teil identisch in die BelWertV übernommen wurden. Seit dem Vorliegen der BelWertV arbeitet der vdp an der Klärung von Auslegungsfragen. Er tritt weiterhin dafür ein, dass der Beleihungswert und seine in der BelWertV geregelten Anforderungen dem geforderten Sicherheitsbedürfnis an die Deckungsmasse gerecht werden. Denn letztlich hängt die Sicherheit des Pfandbriefs unmittelbar mit den nachhaltigen und langfristig bemessenen Werten in den Deckungsmassen ab. Außerdem müssen die organisatorischen und methodischen Anforderungen an den Beleihungswert so ausgestaltet sein, dass die Pfandbriefbanken im Wettbewerb zu anderen Finanzierungsinstituten schnell und flexibel die gewünschten Finanzierungsmittel bereit stellen können.

Der Beleihungswert

Der Beleihungswert ist ein zeitraumbezogener Sicherheitenwert unabhängig vom Konjunkturverlauf. Er beinhaltet nur die nachhaltigen und langfristigen Eigenschaften einer Immobilie.

Aufgrund der strengen Aufsicht durch die BaFin hat diese sicherheitsorientierte Wertermittlung wesentlich dazu beigetragen, dass sich der Immobilienmarkt in Deutschland stabil entwickelt hat.

Bedeutung des Beleihungswertes

Im Realkredit kommt es aus zwei Gründen entscheidend auf eine richtige Beurteilung des Beleihungsobjektes an:

• Einerseits hängt davon die Sicherheit der Deckungswerte des Hypothekenpfandbriefes ab
• Andererseits erwarten die Kreditnehmer eine ausreichend hohe Beleihung.

Gesetzliche Grundlagen

In §16 Abs. 2 PfandBG wird der Beleihungswert definiert sowie seine wesentlichen Merkmale dargestellt.

§16 Abs. 4 PfandBG führt aus, dass das Bundesministerium der Finanzen Einzelheiten der Methodik und der Form der Beleihungswertermittlung sowie die Mindestanforderungen an den Gutachter in Form einer Rechtverordnung regeln kann. Somit gelten künftig die strengen Anforderungen an die Beleihungswertermittlung einheitlich für alle Pfandbriefemittenten. Am 1. August 2006 ist die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) in Kraft getreten.

Höhe des Beleihungswertes

Bei Realkrediten handelt es sich i.d.R. um langfristige Darlehen eine Laufzeit von bis zu dreißig Jahren ist üblich. Der Wert der Immobilie muss der Bank zu jedem Zeitpunkt eine ausreichende Kreditsicherheit bieten. Der Beleihungswert kann daher kein stichtagsbezogener Wert, wie z.B. der Verkehrs- oder Marktwert, sein, sondern darf nur die nachhaltigen und damit langfristigen Eigenschaften einer Immobilie berücksichtigen. Deswegen wird der Beleihungswert, außer in sehr schlechten Marktphasen, stets unterhalb des Markt- oder Verkehrswertes liegen.

Beleihungsgrenze 60%

Um die hohe Sicherheit der Hypothekenpfandbriefe jederzeit zu garantieren, werden zusätzlich zu der vorsichtigen Ermittlung des Beleihungswertes nur Darlehensteile bis zu 60% des Beleihungswertes in Deckung genommen. Pfandbriefbanken können auch Ausläufe oberhalb der 60 %-Grenze finanzieren. Jedoch können diese Darlehensteile nicht über Hypothekenpfandbriefe refinanziert werden.

Historie

Vor dem Inkrafttreten des Pfandbriefgesetzes im Jahr 2005 stellten die §§ 11 und 12 des Hypothekenbankgesetzes (HBG) den rechtlichen Rahmen für die Ermittlung des Beleihungswertes dar. Über die Methodik der Beleihungswertermittlung wurden in den §§ 11 und 12 HBG keine Aussagen gemacht. Um diese Lücke zu schließen, haben sich im Jahr 1994 die dem damaligen Verband deutscher Hypothekenbanken

angeschlossenen Banken zum Ziel gesetzt, eine einheitliche Qualität für die Methodik der Beleihungswertermittlung zu etablieren, um zu transparenten, vergleichbaren Ergebnissen zu gelangen. So hat der Verband deutscher Hypothekenbanken in Absprache mit dem Bundesaufsichtsamt für das Kreditwesen zwei grundlegende Dokumente zur Beleihungswertermittlung erarbeitet:

Das Grundsatzpapier zum Beleihungswert stellte die Eigenständigkeit des Beleihungswertes in Abgrenzung zu anderen Wertbegriffen kurz und prägnant dar. Zweck und Ziel des Papiers "Wesentliche Aspekte der Beleihungswertermittlung" war es, die Nachvollziehbarkeit und Transparenz der Beleihungswertmethodik zu erhöhen, sowie die Maßstäbe der relevanten wertbestimmenden Faktoren darzulegen.

Mit dieser systematischen Aufbereitung und Auseinandersetzung mit der Methodik der Beleihungswertermittlung wurde ein großer Fortschritt bei der Qualitätssicherung der kreditwirtschaftlichen Wertermittlungen erzielt. Ein Großteil der damals erarbeiteteten Inhalte wurde in die Beleihungswertermittlungsverordnung übernommen.

Qualitätsoffensive im Sachverständigenwesen

Die mit der Vereinheitlichung und Systematisierung der Methodik zur Ermittlung des Beleihungswertes begonnene Qualitätsoffensive wurde mit einer eigenständigen Zertifizierungsstelle, der Hyp Zert GmbH und qualifizierten Ausbildungsgängen in allen kreditwirtschaftlichen Bildungsakademien fortgesetzt.

Die Hyp Zert GmbH wurde 1996 von dem damaligen Verband deutscher Hypothekenbanken gegründet. Zwischenzeitlich sind alle Verbände der Kreditwirtschaft Gesellschafter der Hyp Zert GmbH.

Die Zertifizierung zum Beleihungswertsachverständigen erfolgt auf Basis der DIN EN 45013. Es handelt sich hier um eine Personalzertifizierung, d.h. Wissen und Kompetenz der geprüften Personen werden geprüft. Die zertifizierten Gutachter unterliegen einem fortlaufendem Informations- und Weiterbildungsverpflichtung, denn sowohl jährliche Weiterbildung als auch eine Rezertifizierungsprüfung nach Ablauf von fünf Jahren sind obligatorisch.

Erläuterungen zur BelWertV

Die BelWertV besteht aus vier Teilen:

Teil 1 beinhaltet allgemeine Bestimmungen zum Anwendungsbereich und Gegenstand der Wertermittlung sowie zu Grundsatz und Verfahren der Beleihungswertermittlung. Grundsätzlich wird hier die Anwendung des Ertrags- und Sachwertverfahrens gefordert. Eine Anwendung des Vergleichswertverfahrens ist ergänzend bei Wohn- und Teileigentum möglich.

Teil 2 regelt die Anforderungen an die Gutachten und Gutachter. Es wurde eindeutig geregelt, dass von Darlehensnehmern eingereichte Gutachten nicht als Grundlage für die Beleihungswertermittlung genutzt werden dürfen (§ 5 BelWertV). Das jeweilige Kreditinstitut hat sich davon zu überzeugen, dass der Gutachter über die notwendigen Kenntnisse und Erfahrungen verfügt (§ 6 BelWertV). Des Weiteren wird die Unabhängigkeit der Gutachter geregelt (§ 7 BelWertV). Neben der persönlichen Unabhängigkeit vom Darlehensnehmer wird auch eine organisatorische Unabhängigkeit von den mit der Kreditentscheidung betrauten Bereichen der Bank gefordert.

Teil 3 befasst sich mit den Verfahren zur Ermittlung des Beleihungswerts. Neben der Methodik der Wertermittlungsverfahren werden Mindestbewirtschaftungskosten und Mindestkapitalisierungszinssätze festgelegt und die Ertragswertermittlung in besonderen Fällen geregelt, z. B. bei negativen Gebäudereinerträgen oder Restnutzungsdauern von weniger als 30 Jahren (§ 13 BelWertV). Außerdem werden Besonderheiten, wie z. B. der Umgang mit Erbbaurechten (§ 21 BelWertV) sowie Erleichterungen für überwiegend zu Wohnzwecken dienende Objekte (§ 24 BelWertV) behandelt. Demnach wird eine vereinfachte Wertermittlung für diese Objekte ermöglicht, wenn der jeweilige abzusichernde Darlehensbetrag 400.000,- € nicht übersteigt (Bewertungen innerhalb der sog. Kleindarlehensgrenze).

Im § 25 BelWertV sind Anforderungen an ausländische Gutachten enthalten. Hervorzuheben ist hier, dass Informationen aus landesspezifischen Gutachten für die Wertermittlung herangezogen werden dürfen, sofern das Gutachten nicht älter als zwei Jahre ist. Eine weitere Neuregelung sind die in § 26 BelWertV ausgeführten Überprüfungspflichten. Demnach müssen die Grundlagen der Beleihungswertermittlung bei einer Verschlechterung des jeweiligen regionalen Immobilienmarktes überprüft werden. Bei nicht eigengenutzten Wohnimmobilien ist eine Überprüfung auch dann vorzunehmen, wenn die Forderung einen Leistungsrückstand von mehr als 90 Tagen aufweist.

Teil 4 enthält die Schlussvorschriften mit dem Inkrafttreten der Verordnung zum 1. August 2006. Eine Allgemeinverbindlichkeit der BelWertV, d. h. eine Anwendung der BelWertV über das PfandBG hinaus auf die Regeln der Eigenkapitalunterlegung von Immobilienfinanzierungen, ist nicht gegeben. Nach § 20a KWG erfolgt eine privilegierte Eigenkapitalunterlegung von Immobilienfinanzierungen dann, wenn entweder ein Beleihungswert nach § 16 Abs. 2 Satz 1-3 PfandBG i.V.m. der BelWertV oder ein „anderer, nachhaltig erzielbarer Wert“, der den Anforderungen nach § 16 Abs. 2 Satz 1-3 PfandBG genügt, ermittelt wurde. Der Beleihungswert gemäß BelWertV ist jedoch eine (von zwei) Möglichkeiten zur Bemessung der Eigenkapitalunterlegung und findet auch bei Nicht-Pfandbriefbanken steigende Beachtung.

Umfassende Erläuterungen zur Methodik der Beleihungswertermittlung enthält die in der Schriftenreihe des vdp (Band 33) erschienene Ausarbeitung "Der Beleihungswert" der Autoren Wolfgang Crimmann und Dr. Konrad Rüchardt. Diese kann über das Bestellcenter des vdp kostenfrei bezogen werden.

Diese Ausarbeitung geht weit über eine Auslegung der Beleihungswertermittlungsverordnung hinaus. So beinhaltet der erste Teil der Publikation eine umfassende Erläuterung der Anwendungsgebiete der Bewertung von Immobilien für Finanzierungszwecke sowie die Vorschriften für die Immobilienbewertung nach dem Pfandbriefgesetz und dem Kreditwesengesetz. Der Beleihungswert kann nicht nur für seinen eigentlichen Zweck, die Generierung von Deckungsmasse für die Emission von Hypothekenpfandbriefen, eingesetzt werden, sondern auch zur Bestimmung der Eigenkapitalunterlegung bei Realkrediten. Außerdem wird erläutert, welche Abgrenzungskriterien zu anderen Wertbegriffen existieren. In Abhängigkeit von den gesetzlichen Vorgaben und der von der Bank individuell gewählten Berechnungsmethode für Zwecke der Eigenkapitalunterlegung wird die Frage beantwortet, wer welchen Wert nach welcher Methode zu ermitteln und zu überwachen hat. Schließlich erhält der Leser einen detaillierten Überblick über die Bewertungsvorschriften in verschiedenen Gesetzen und deren Zusammenspiel.

Der zweite Teil des Buches enthält Ausführungen zur Methodik der Beleihungswertermittlung nach dem Pfandbriefgesetz und der Beleihungswertermittlungsverordnung. Die Autoren spannen dabei den Bogen von den vor August 2006 geltenden Regelungen bis zu aktuellen Auslegungsfragen der Beleihungswertermittlungsverordnung. Im Anschluss an eine Beschreibung des Weges hin zu einer einheitlichen Methodik der Beleihungswertermittlung werden die Inhalte dieser Verordnung im Detail erläutert. Der Leser erhält Handlungsempfehlungen und Hintergrundinformationen, die neben dem Erfahrungsschatz der Autoren die Praxiserfahrung der Gutachter der vdp-Mitgliedsinstitute aus der Anwendung der Beleihungswertermittlungsverordnung seit dem Jahr 2006 enthält. Ergebnisse aus dem Ausschuss für Bewertungsfragen des vdp sind ebenso in das Buch eingeflossen wie aktuelle Auslegungsentscheidungen der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht, die in der gemeinsamen Diskussion zwischen dieser Aufsichtsbehörde und dem vdp erarbeitet wurden.

Zum Inkrafttreten der BelWertV sind drei Aufsätze zu den Inhalten der BelWertV erschienen. Diese analysieren insbesondere

• die Änderungen, die die BelWertV mit sich gebracht hat
• welche bis zu deren Inkrafttreten geltenden Grundsätze weiterhin Bestand haben,
• welche Kritikpunkte seitens der Bankgutachter aufzuführen sind und
• für wen die BelWertV Gültigkeit hat.

vdp-Veranstaltung „Beleihungswertermittlung für Neuemittenten“, 25. November 2008

Die umfassenden Erfahrungen des vdp in der Beleihungswertermittlung wurden in einer Veranstaltung „Beleihungswertermittlung für Neuemittenten“ einem über die Mitgliedsinstitute hinausgehenden Teilnehmerkreis weitergegeben. Das Ziel dieser Veranstaltung war es, Banken, die als Neuemittenten oder Interessenten an einer Refinanzierung über Pfandbriefe bisher über noch keine langjährige Erfahrung in der Beleihungswertermittlung verfügen, einen Überblick über die Regelungen der BelWertV und deren Umsetzung in der Praxis zu geben. Neben Mitgliedern des Ausschusses für Bewertungsfragen konnte ein Vertreter der BaFin als Referent gewonnen werden. Die folgenden Themen bildeten die Schwerpunkte der Vorträge:

• Die Konzeption des Beleihungswertes und die Abgrenzung der Begriffe Markt- und Beleihungswert.
• Die Sicherheitenbewertung in der Immobilienfinanzierung, insb. die Bedeutung des Beleihungswertes über Pfandbriefbanken hinaus im Kontext KWG und SolvV.
• Die Methodik der Beleihungswertermittlung.
• Erleichterungen im Rahmen der Kleindarlehensgrenze.
• Die Bewertung von Erbbaurechten nach dem Münchner Verfahren.
• Die Ableitung von Beleihungswerten für außerhalb Deutschland belegene Immobilien.

Weitere Vorträge

Vortrag „Bankaufsichtsrechtliche Anforderungen an den Beleihungswert“ von Achim Reif anlässlich des vhw Seminars am 27. Februar 2007

vdp-Forum "Beleihungswert und Pfandbriefsicherheit, 9. November 2006

Welche Auswirkungen hat die BelWertV auf die Sicherheit des Pfandbriefes? Wie wird die Qualität bankaufsichtlich überprüft? Am 9. November 2006 – kurz nach dem Inkrafttreten der BelWertV- hat der vdp ein Forum "Beleihungswert und Pfandbriefsicherheit" veranstaltet, welches diese Fragen beantwortet hat.

Inhalte:

• Vortrag von Herrn Wolfgang Crimmann über die Anforderungen an die Sicherheitenbewertung und den künftigen Anwendungsbereich der BelWertV
• Vortrag von Herrn Bernd Bollmus (BaFin) zum Zusammenhang von Beleihungswert und Pfandbriefsicherheit
• Podiumsdiskussion

Teilnehmer:
Dr. Louis Hagen (Moderation)
Wolfgang Crimmann (Mitglied des Bewertungsausschusses des vdp)
Bernd Bollmus (Bafin)
Raymond Trotz (Vorsitzender des Ausschusses für Bewertungsfragen des vdp, Chefgutachter der HVB)
Christoph Kettel (Mitglied des Bewertungsausschusses des vdp, Leiter des Bereiches Real Estate Appraisal Consulting, Eurohypo)
Annegret Hasler, Covered Bond Analystin bei Dresdner Kleinwort Debt Research GmbH

Vortrag von Wolfgang Crimmann

Vortrag von Bernd Bollmus