Die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV)
Am 22. Mai 2006 wurde die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) im Bundesgesetzblatt (BGBl I Nr.24) verkündet. Sie ist am 1. August 2006 in Kraft getreten.
Die BelWertV regelt erstmalig einheitlich und transparent für alle Pfandbriefemittenten
- die Anforderungen an die Methodik der Beleihungswertermittlung,
- die Anforderungen an die Qualifikation und Unabhängigkeit der Gutachter sowie
- die Vereinfachungen bei der Beleihungswertermittlung im Rahmen der Kleindarlehensgrenze (400.000 Euro).
Die Kleindarlehensgrenze ermöglicht Vereinfachungen bei der Beleihungswertermittlung von wohnwirtschaftlich genutzten Objekten. Dies steigert die Attraktivität des Pfandbriefs als Refinanzierungsmittel für standardisierte Wohnimmobilien.
Die Beleihungswertmethodik wurde seit 1995 durch den Ausschuss für Bewertungsfragen im Verband deutscher Pfandbriefbanken e.V. (ehemals VDH) weiterentwickelt und verfeinert. In grundlegenden methodischen Arbeitspapieren (z.B. Wesentliche Aspekte der Beleihungswertermittlung), die mit der BaFin abgestimmt wurden, konnten Standards gesetzt werden, die zum Teil identisch in die BelWertV übernommen wurden. Seit dem Vorliegen der BelWertV arbeitet der vdp an der Klärung von Auslegungsfragen. Er tritt weiterhin dafür ein, dass der Beleihungswert und seine in der BelWertV geregelten Anforderungen dem geforderten Sicherheitsbedürfnis an die Deckungsmasse gerecht werden. Denn letztlich hängt die Sicherheit des Pfandbriefs unmittelbar mit den nachhaltigen und langfristig bemessenen Werten in den Deckungsmassen ab. Außerdem müssen die organisatorischen und methodischen Anforderungen an den Beleihungswert so ausgestaltet sein, dass die Pfandbriefbanken im Wettbewerb zu anderen Finanzierungsinstituten schnell und flexibel die gewünschten Finanzierungsmittel bereit stellen können.
BelWertV im Original
Der Beleihungswert
Der Beleihungswert ist ein zeitraumbezogener Sicherheitenwert unabhängig vom Konjunkturverlauf. Er beinhaltet nur die nachhaltigen und langfristigen Eigenschaften einer Immobilie.
Aufgrund der strengen Aufsicht durch die BaFin hat diese sicherheitsorientierte Wertermittlung wesentlich dazu beigetragen, dass sich der Immobilienmarkt in Deutschland stabil entwickelt hat.
Bedeutung des Beleihungswertes
Im Realkredit kommt es aus zwei Gründen entscheidend auf eine richtige Beurteilung des Beleihungsobjektes an:
- Einerseits hängt davon die Sicherheit der Deckungswerte des Hypothekenpfandbriefes ab
- Andererseits erwarten die Kreditnehmer eine ausreichend hohe Beleihung.
Gesetzliche Grundlagen
In §16 Abs. 2 PfandBG wird der Beleihungswert definiert sowie seine wesentlichen Merkmale dargestellt.
§16 Abs. 4 PfandBG führt aus, dass das Bundesministerium der Finanzen Einzelheiten der Methodik und der Form der Beleihungswertermittlung sowie die Mindestanforderungen an den Gutachter in Form einer Rechtverordnung regeln kann. Somit gelten künftig die strengen Anforderungen an die Beleihungswertermittlung einheitlich für alle Pfandbriefemittenten. Am 1. August 2006 ist die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) in Kraft getreten.
Höhe des Beleihungswertes
Bei Realkrediten handelt es sich i.d.R. um langfristige Darlehen eine Laufzeit von bis zu dreißig Jahren ist üblich. Der Wert der Immobilie muss der Bank zu jedem Zeitpunkt eine ausreichende Kreditsicherheit bieten. Der Beleihungswert kann daher kein stichtagsbezogener Wert, wie z.B. der Verkehrs- oder Marktwert, sein, sondern darf nur die nachhaltigen und damit langfristigen Eigenschaften einer Immobilie berücksichtigen. Deswegen wird der Beleihungswert, außer in sehr schlechten Marktphasen, stets unterhalb des Markt- oder Verkehrswertes liegen.
Beleihungsgrenze 60%
Um die hohe Sicherheit der Hypothekenpfandbriefe jederzeit zu garantieren, werden zusätzlich zu der vorsichtigen Ermittlung des Beleihungswertes nur Darlehensteile bis zu 60% des Beleihungswertes in Deckung genommen. Pfandbriefbanken können auch Ausläufe oberhalb der 60 %-Grenze finanzieren. Jedoch können diese Darlehensteile nicht über Hypothekenpfandbriefe refinanziert werden.
Historie
Vor dem Inkrafttreten des Pfandbriefgesetzes im Jahr 2005 stellten die §§ 11 und 12 des Hypothekenbankgesetzes (HBG) den rechtlichen Rahmen für die Ermittlung des Beleihungswertes dar. Über die Methodik der Beleihungswertermittlung wurden in den §§ 11 und 12 HBG keine Aussagen gemacht. Um diese Lücke zu schließen, haben sich im Jahr 1994 die dem damaligen Verband deutscher Hypothekenbanken
angeschlossenen Banken zum Ziel gesetzt, eine einheitliche Qualität für die Methodik der Beleihungswertermittlung zu etablieren, um zu transparenten, vergleichbaren Ergebnissen zu gelangen. So hat der Verband deutscher Hypothekenbanken in Absprache mit dem Bundesaufsichtsamt für das Kreditwesen zwei grundlegende Dokumente zur Beleihungswertermittlung erarbeitet:
Das Grundsatzpapier zum Beleihungswert stellte die Eigenständigkeit des Beleihungswertes in Abgrenzung zu anderen Wertbegriffen kurz und prägnant dar. Zweck und Ziel des Papiers "Wesentliche Aspekte der Beleihungswertermittlung" war es, die Nachvollziehbarkeit und Transparenz der Beleihungswertmethodik zu erhöhen, sowie die Maßstäbe der relevanten wertbestimmenden Faktoren darzulegen.
Mit dieser systematischen Aufbereitung und Auseinandersetzung mit der Methodik der Beleihungswertermittlung wurde ein großer Fortschritt bei der Qualitätssicherung der kreditwirtschaftlichen Wertermittlungen erzielt. Ein Großteil der damals erarbeiteteten Inhalte wurde in die Beleihungswertermittlungsverordnung übernommen.
Qualitätsoffensive im Sachverständigenwesen
Die mit der Vereinheitlichung und Systematisierung der Methodik zur Ermittlung des Beleihungswertes begonnene Qualitätsoffensive wurde mit einer eigenständigen Zertifizierungsstelle, der Hyp Zert GmbH und qualifizierten Ausbildungsgängen in allen kreditwirtschaftlichen Bildungsakademien fortgesetzt.
Die Hyp Zert GmbH wurde 1996 von dem damaligen Verband deutscher Hypothekenbanken gegründet. Zwischenzeitlich sind alle Verbände der Kreditwirtschaft Gesellschafter der Hyp Zert GmbH.
Die Zertifizierung zum Beleihungswertsachverständigen erfolgt auf Basis der DIN EN 45013. Es handelt sich hier um eine Personalzertifizierung, d.h. Wissen und Kompetenz der geprüften Personen werden geprüft. Die zertifizierten Gutachter unterliegen einem fortlaufendem Informations- und Weiterbildungsverpflichtung, denn sowohl jährliche Weiterbildung als auch eine Rezertifizierungsprüfung nach Ablauf von fünf Jahren sind obligatorisch.
