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Immobilienbewertung

Der Beleihungswert

Der Beleihungswert ist der Wert der Immobilie, der erfahrungsgemäß unabhängig von vorübergehenden, etwa konjunkturbedingten Wertschwankungen am maßgeblichen Grundstücksmarkt und unter Ausschaltung von spekulativen Elementen während der gesamten Dauer der Beleihung bei einer Veräußerung voraussichtlich erzielt werden kann. Im Rahmen einer "vorsichtigen Bewertung" wird konsequent auf die Berücksichtigung der langfristigen und nachhaltigen Objektmerkmale sowie derzeitige und mögliche anderweitige Nutzungen abgestellt. Insbesondere durch die Glättung aktueller, möglicherweise übertriebener Markterwartungen hat der Beleihungswert in seiner jahrzehntelangen Anwendung dazu beigetragen, dass die hypothekarische Kreditvergabe in Deutschland stabilisierend auf den deutschen Immobilienmarkt wirkt.

Das Konzept des Beleihungswertes geht auf das Jahr 1900 zurück und wurde seitdem kontinuierlich weiterentwickelt. Mit dem Inkrafttreten des Pfandbriefgesetzes am 19. Juli 2005 wurden die gesetzlichen Bestimmungen zum Beleihungswert modernisiert. Darauf aufbauend enthält die am 1. August 2006 in Kraft getretene Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) die Anforderungen an die Methodik der Beleihungswertermittlung sowie an die Gutachter.


Weitere Informationen zum Beleihungswert

Der Beleihungswert

Der Beleihungswert ist ein zeitraumbezogener Sicherheitenwert unabhängig vom Konjunkturverlauf. Er beinhaltet nur die nachhaltigen und langfristigen Eigenschaften einer Immobilie.

Aufgrund der strengen Aufsicht durch die BaFin hat diese sicherheitsorientierte Wertermittlung wesentlich dazu beigetragen, dass sich der Immobilienmarkt in Deutschland stabil entwickelt hat.

Bedeutung des Beleihungswertes

Im Realkredit kommt es aus zwei Gründen entscheidend auf eine richtige Beurteilung des Beleihungsobjektes an:

  • Einerseits hängt davon die Sicherheit der Deckungswerte des Hypothekenpfandbriefes ab
  • Andererseits erwarten die Kreditnehmer eine ausreichend hohe Beleihung.

Gesetzliche Grundlagen

In §16 Abs. 2 PfandBG wird der Beleihungswert definiert sowie seine wesentlichen Merkmale dargestellt.

§16 Abs. 4 PfandBG führt aus, dass das Bundesministerium der Finanzen Einzelheiten der Methodik und der Form der Beleihungswertermittlung sowie die Mindestanforderungen an den Gutachter in Form einer Rechtverordnung regeln kann. Somit gelten künftig die strengen Anforderungen an die Beleihungswertermittlung einheitlich für alle Pfandbriefemittenten. Am 1. August 2006 ist die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) in Kraft getreten.

Höhe des Beleihungswertes

Bei Realkrediten handelt es sich i.d.R. um langfristige Darlehen, eine Laufzeit von bis zu dreißig Jahren ist üblich. Der Wert der Immobilie muss der Bank zu jedem Zeitpunkt eine ausreichende Kreditsicherheit bieten. Der Beleihungswert kann daher kein stichtagsbezogener Wert, wie z.B. der Verkehrs- oder Marktwert, sein, sondern darf nur die nachhaltigen und damit langfristigen Eigenschaften einer Immobilie berücksichtigen. Deswegen wird der Beleihungswert, außer in sehr schlechten Marktphasen, stets unterhalb des Markt- oder Verkehrswertes liegen.

Beleihungsgrenze 60%

Um die hohe Sicherheit der Hypothekenpfandbriefe jederzeit zu garantieren, werden zusätzlich zu der vorsichtigen Ermittlung des Beleihungswertes nur Darlehensteile bis zu 60% des Beleihungswertes in Deckung genommen. Pfandbriefbanken können auch Ausläufe oberhalb der 60 %-Grenze finanzieren. Jedoch können diese Darlehensteile nicht über Hypothekenpfandbriefe refinanziert werden.

Historie

Vor dem Inkrafttreten des Pfandbriefgesetzes im Jahr 2005 stellten die §§ 11 und 12 des Hypothekenbankgesetzes (HBG) den rechtlichen Rahmen für die Ermittlung des Beleihungswertes dar. Über die Methodik der Beleihungswertermittlung wurden in den §§ 11 und 12 HBG keine Aussagen gemacht. Um diese Lücke zu schließen, haben sich im Jahr 1994 die dem damaligen Verband deutscher Hypothekenbanken

angeschlossenen Banken zum Ziel gesetzt, eine einheitliche Qualität für die Methodik der Beleihungswertermittlung zu etablieren, um zu transparenten, vergleichbaren Ergebnissen zu gelangen. So hat der Verband deutscher Hypothekenbanken in Absprache mit dem Bundesaufsichtsamt für das Kreditwesen zwei grundlegende Dokumente zur Beleihungswertermittlung erarbeitet:

Das Grundsatzpapier zum Beleihungswert stellte die Eigenständigkeit des Beleihungswertes in Abgrenzung zu anderen Wertbegriffen kurz und prägnant dar. Zweck und Ziel des Papiers "Wesentliche Aspekte der Beleihungswertermittlung" war es, die Nachvollziehbarkeit und Transparenz der Beleihungswertmethodik zu erhöhen, sowie die Maßstäbe der relevanten wertbestimmenden Faktoren darzulegen.

Mit dieser systematischen Aufbereitung und Auseinandersetzung mit der Methodik der Beleihungswertermittlung wurde ein großer Fortschritt bei der Qualitätssicherung der kreditwirtschaftlichen Wertermittlungen erzielt. Ein Großteil der damals erarbeiteteten Inhalte wurde in die Beleihungswertermittlungsverordnung übernommen.

Qualitätsoffensive im Sachverständigenwesen

Die mit der Vereinheitlichung und Systematisierung der Methodik zur Ermittlung des Beleihungswertes begonnene Qualitätsoffensive wurde mit einer eigenständigen Zertifizierungsstelle, der Hyp Zert GmbH und qualifizierten Ausbildungsgängen in allen kreditwirtschaftlichen Bildungsakademien fortgesetzt.

Die Hyp Zert GmbH wurde 1996 von dem damaligen Verband deutscher Hypothekenbanken gegründet. Zwischenzeitlich sind alle Verbände der Kreditwirtschaft Gesellschafter der Hyp Zert GmbH.

Die Zertifizierung zum Beleihungswertsachverständigen erfolgt auf Basis der DIN EN 45013. Es handelt sich hier um eine Personalzertifizierung, d.h. Wissen und Kompetenz der geprüften Personen werden geprüft. Die zertifizierten Gutachter unterliegen einem fortlaufendem Informations- und Weiterbildungsverpflichtung, denn sowohl jährliche Weiterbildung als auch eine Rezertifizierungsprüfung nach Ablauf von fünf Jahren sind obligatorisch.

Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV)

Die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV)

Einleitung

Am 22. Mai 2006 wurde die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) im Bundesgesetzblatt (BGBl I Nr.24) verkündet. Sie ist am 1. August 2006 in Kraft getreten.

Die BelWertV regelt erstmalig einheitlich und transparent für alle Pfandbriefemittenten

  • die Anforderungen an die Methodik der Beleihungswertermittlung,
  • die Anforderungen an die Qualifikation und Unabhängigkeit der Gutachter sowie
  • die Vereinfachungen bei der Beleihungswertermittlung im Rahmen der Kleindarlehensgrenze (400.000 Euro).

Die Kleindarlehensgrenze ermöglicht Vereinfachungen bei der Beleihungswertermittlung von wohnwirtschaftlich genutzten Objekten. Dies steigert die Attraktivität des Pfandbriefs als Refinanzierungsmittel für standardisierte Wohnimmobilien. Diese Vereinfachungen wurden durch eine Änderung der BelWertV, die am 25. September 2009 in Kraft getreten ist, erweitert. Im neuen § 24 Abs. 3a BelWertV werden Möglichkeiten geregelt, auf eine Innenbesichtigung der Immobilien zu verzichten.

Die Beleihungswertmethodik wurde seit 1995 durch den Ausschuss für Bewertungsfragen im Verband deutscher Pfandbriefbanken e.V. (ehemals VDH) weiterentwickelt und verfeinert. In grundlegenden methodischen Arbeitspapieren (z.B. Wesentliche Aspekte der Beleihungswertermittlung), die mit der BaFin abgestimmt wurden, konnten Standards gesetzt werden, die zum Teil identisch in die BelWertV übernommen wurden. Seit dem Vorliegen der BelWertV arbeitet der vdp an der Klärung von Auslegungsfragen. Er tritt weiterhin dafür ein, dass der Beleihungswert und seine in der BelWertV geregelten Anforderungen dem geforderten Sicherheitsbedürfnis an die Deckungsmasse gerecht werden. Denn letztlich hängt die Sicherheit des Pfandbriefs unmittelbar mit den nachhaltigen und langfristig bemessenen Werten in den Deckungsmassen ab. Außerdem müssen die organisatorischen und methodischen Anforderungen an den Beleihungswert so ausgestaltet sein, dass die Pfandbriefbanken im Wettbewerb zu anderen Finanzierungsinstituten schnell und flexibel die gewünschten Finanzierungsmittel bereit stellen können.

Inhalt der BelwertV

  BelWertV 

Die BelWertV besteht aus vier Teilen:

Teil 1 beinhaltet allgemeine Bestimmungen zum Anwendungsbereich und Gegenstand der Wertermittlung sowie zu Grundsatz und Verfahren der Beleihungswertermittlung. Grundsätzlich wird hier die Anwendung des Ertrags- und Sachwertverfahrens gefordert. Eine Anwendung des Vergleichswertverfahrens ist ergänzend bei Wohn- und Teileigentum möglich.

Teil 2 regelt die Anforderungen an die Gutachten und Gutachter. Es wurde eindeutig geregelt, dass von Darlehensnehmern eingereichte Gutachten nicht als Grundlage für die Beleihungswertermittlung genutzt werden dürfen (§ 5 BelWertV). Das jeweilige Kreditinstitut hat sich davon zu überzeugen, dass der Gutachter über die notwendigen Kenntnisse und Erfahrungen verfügt (§ 6 BelWertV). Des Weiteren wird die Unabhängigkeit der Gutachter geregelt (§ 7 BelWertV). Neben der persönlichen Unabhängigkeit vom Darlehensnehmer wird auch eine organisatorische Unabhängigkeit von den mit der Kreditentscheidung betrauten Bereichen der Bank gefordert.

Teil 3 befasst sich mit den Verfahren zur Ermittlung des Beleihungswerts. Neben der Methodik der Wertermittlungsverfahren werden Mindestbewirtschaftungskosten und Mindestkapitalisierungszinssätze festgelegt und die Ertragswertermittlung in besonderen Fällen geregelt, z. B. bei negativen Gebäudereinerträgen oder Restnutzungsdauern von weniger als 30 Jahren (§ 13 BelWertV). Außerdem werden Besonderheiten, wie z. B. der Umgang mit Erbbaurechten (§ 21 BelWertV) sowie Erleichterungen für überwiegend zu Wohnzwecken dienende Objekte (§ 24 BelWertV) behandelt. Demnach wird eine vereinfachte Wertermittlung für diese Objekte ermöglicht, wenn der jeweilige abzusichernde Darlehensbetrag 400.000,- € nicht übersteigt (Bewertungen innerhalb der sog. Kleindarlehensgrenze).

Am 25. September 2009 trat eine für Kleindarlehen relevante Änderung der BelWertV in Kraft. In § 24 BelWertV wurde ein neuer Absatz ergänzt, der zwei Möglichkeiten regelt, im Kleindarlehensbereich auf eine Innenbesichtigung zu verzichten. Ein Verzicht ist möglich, wenn das Alter des Beleihungsobjektes geringer als zehn Jahre ist und die Bewertungsparameter hinreichend bekannt sind. Bei älteren Gebäuden kann auf eine Innenbesichtigung verzichtet werden, wenn ein Abschlag von mindestens 10 % auf das Ergebnis der Beleihungswertermittlung vorgenommen wird.

Im § 25 BelWertV sind Anforderungen an ausländische Gutachten enthalten. Hervorzuheben ist hier, dass Informationen aus landesspezifischen Gutachten für die Wertermittlung herangezogen werden dürfen, sofern das Gutachten nicht älter als zwei Jahre ist. Eine weitere Neuregelung sind die in § 26 BelWertV ausgeführten Überprüfungspflichten. Demnach müssen die Grundlagen der Beleihungswertermittlung bei einer Verschlechterung des jeweiligen regionalen Immobilienmarktes überprüft werden. Bei nicht eigengenutzten Wohnimmobilien ist eine Überprüfung auch dann vorzunehmen, wenn die Forderung einen Leistungsrückstand von mehr als 90 Tagen aufweist.

Teil 4 enthält die Schlussvorschriften mit dem Inkrafttreten der Verordnung zum 1. August 2006. Eine Allgemeinverbindlichkeit der BelWertV, d. h. eine Anwendung der BelWertV über das PfandBG hinaus auf die Regeln der Eigenkapitalunterlegung von Immobilienfinanzierungen, ist nicht gegeben. Nach § 20a KWG erfolgt eine privilegierte Eigenkapitalunterlegung von Immobilienfinanzierungen dann, wenn entweder ein Beleihungswert nach § 16 Abs. 2 Satz 1-3 PfandBG i.V.m. der BelWertV oder ein „anderer, nachhaltig erzielbarer Wert“, der den Anforderungen nach § 16 Abs. 2 Satz 1-3 PfandBG genügt, ermittelt wurde. Der Beleihungswert gemäß BelWertV ist jedoch eine (von zwei) Möglichkeiten zur Bemessung der Eigenkapitalunterlegung und findet auch bei Nicht-Pfandbriefbanken steigende Beachtung.

Weiterführende Erläuterungen zur Anwendung der BelWertV befinden sich unter "Erläuterungen der BelWertV und Vorträge". Darüber hinaus bietet der vdp ein umfassendes Kompendium zur Methodik der Beleihungswertermittlung. Diese Ausarbeitung "Der Beleihungswert" des Autors Wolfgang Crimmann kann über das Bestellcenter des vdp kostenfrei bezogen werden.

Diese Ausarbeitung geht weit über eine Auslegung der Beleihungswertermittlungsverordnung hinaus. So beinhaltet sie eine umfassende Erläuterung der Anwendungsgebiete der Bewertung von Immobilien für Finanzierungszwecke sowie die Vorschriften für die Immobilienbewertung nach dem Pfandbriefgesetz und dem Kreditwesengesetz. Der Beleihungswert kann nicht nur für seinen eigentlichen Zweck, die Generierung von Deckungsmasse für die Emission von Hypothekenpfandbriefen, eingesetzt werden, sondern auch zur Bestimmung der Eigenkapitalunterlegung bei Realkrediten. Außerdem wird erläutert, welche Abgrenzungskriterien zu anderen Wertbegriffen existieren. In Abhängigkeit von den gesetzlichen Vorgaben und der von der Bank individuell gewählten Berechnungsmethode für Zwecke der Eigenkapitalunterlegung wird die Frage beantwortet, wer welchen Wert nach welcher Methode zu ermitteln und zu überwachen hat. Schließlich erhält der Leser einen detaillierten Überblick über die Bewertungsvorschriften in verschiedenen Gesetzen und deren Zusammenspiel.

Umfassende Ausführungen enthält das Buch zur Methodik der Beleihungswertermittlung nach dem Pfandbriefgesetz und der Beleihungswertermittlungsverordnung. Die Autoren spannen dabei den Bogen von den vor August 2006 geltenden Regelungen bis zu aktuellen Auslegungsfragen der Beleihungswertermittlungsverordnung. Im Anschluss an eine Beschreibung des Weges hin zu einer einheitlichen Methodik der Beleihungswertermittlung werden die Inhalte dieser Verordnung im Detail erläutert. Der Leser erhält Handlungsempfehlungen und Hintergrundinformationen, die neben dem Erfahrungsschatz der Autoren die Praxiserfahrung der Gutachter der vdp-Mitgliedsinstitute aus der Anwendung der Beleihungswertermittlungsverordnung seit dem Jahr 2006 enthält. Ergebnisse aus dem Ausschuss für Bewertungsfragen des vdp sind ebenso in das Buch eingeflossen wie aktuelle Auslegungsentscheidungen der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht, die in der gemeinsamen Diskussion zwischen dieser Aufsichtsbehörde und dem vdp erarbeitet wurden.

Zum Inkrafttreten der BelWertV sind drei Aufsätze zu den Inhalten der BelWertV erschienen. Diese analysieren insbesondere:

  • die Änderungen, die die BelWertV mit sich gebracht hat
  • welche bis zu deren Inkrafttreten geltenden Grundsätze weiterhin Bestand haben,
  • welche Kritikpunkte seitens der Bankgutachter aufzuführen sind und
  • für wen die BelWertV Gültigkeit hat.

Rebecca Holter: Inhalt und Wirkung der BelWertV >> Wolfgang Crimmann: Die neue Beleihungswertermittlungsverordnung >> Achim Reif Die Beleihungswertermittlungsverordnung –mehr Sicherheit in der hypothekarischen Wertermittlung (Fact Book Immobilien 2006) >>
Fragen und Antworten zur Immobilienbewertung nach BelWertV

Nr. 1 - Wie wird die Überprüfung von Wertermittlungen innerhalb der Kleindarlehensgrenze durch Stichproben in der Praxis umgesetzt? Nr. 2 - Ist eine Einsichtnahme in das Baulastenverzeichnis für die Wertermittlung nach BelWertV notwendig? Nr. 3 - Wie wird ein Bergschadenverzicht in der Wertermittlung nach BelWertV berücksichtigt? Nr. 4 - Wie sind Photovoltaik-Aufdachanlagen in der Beleihungswertermittlung zu berücksichtigen? Nr. 5 - Auf welche Größe bezieht sich die Kleindarlehensgrenze in Höhe von € 400.000,- ? Nr. 6 - Ist bei der Bewertung von Objekten innerhalb der Kleindarlehensgrenze ein Modernisierungsrisiko anzusetzen? Nr. 7 - Dürfen für die Beleihungswertermittlung computerunterstützte Bewertungstools verwendet werden? Nr. 8 - Wie alt darf eine Beleihungswertermittlung bei der Indeckungnahme maximal sein? Nr. 9 - Wie hat die Überprüfung der tatsächlichen Eigennutzung von Wohnimmobilien im Kontext § 26 BelWertV zu erfolgen? Nr. 10 - Wie und in welcher Höhe ist der Erbbauzins bei der Beleihungswertermittlung von Erbbaurechten zu berücksichtigen? Nr. 11 - Wie ist die Restnutzungsdauer eines Bewertungsobjektes bei unterschiedlichen Nutzungsarten zu ermitteln? Nr. 12 - Besteht ein Zusammenhang zwischen der Höhe der Abschläge bei der Markt- und Beleihungswertermittlung? Nr. 13 - Welche Anforderungen werden an die Dokumentation einer vereinfachten Wertermittlung im Kleindarlehensbereich gestellt? Nr. 14 - Ist für die Beurteilung des Werteinflusses von Rechten Dritter die Vorlage von Eintragungsbewilligungen notwendig?
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